As 30 manutenções que todo imóvel precisa

Retirar, lavar em água corrente e secar à sombra o filtro de cada aparelho.

Por que isso importaO filtro entupido obriga o compressor a puxar mais corrente para entregar o mesmo frio — a conta de luz sobe sem que nada tenha mudado em casa. E o pó retido vira colônia de fungo e ácaro soprada direto no quarto: é a causa mais comum de tosse seca e crise alérgica em casa com ar-condicionado. Leva dez minutos e não custa nada.

Limpeza técnica da serpentina, bandeja, turbina e dreno, com verificação do gás.

Por que isso importaLavar o filtro não alcança a serpentina nem a bandeja de condensado, onde a água parada cria limo e mau cheiro — aquele odor que aparece quando o aparelho liga. A limpeza técnica anual também mede a carga de gás: aparelho com gás baixo trabalha forçado por meses até o compressor queimar, e trocar compressor custa mais que o aparelho novo.

Desengordurar os filtros metálicos e trocar o filtro de carvão quando houver.

Por que isso importaA gordura acumulada no filtro é combustível a poucos centímetros da chama do fogão — é assim que um princípio de incêndio na cozinha vira incêndio de verdade. Além do risco, a coifa engordurada perde quase toda a sucção, e a fumaça que deveria sair passa a assentar nos armários e no teto.

Esvaziar, escovar as paredes sem produto abrasivo, desinfetar e vedar a tampa.

Por que isso importaÉ a recomendação semestral das vigilâncias sanitárias, e existe por um motivo simples: no fundo do reservatório assenta sedimento, e na tampa mal vedada entram insetos, poeira e até animais mortos. Essa é a água do banho, da escova de dentes e do arroz. Uma contaminação de caixa d'água não avisa pelo sabor — avisa por diarreia na família inteira.

Substituir o elemento filtrante do purificador ou do filtro de parede.

Por que isso importaO refil saturado para de reter e passa a devolver: a sujeira acumulada volta para a água, e o carvão vencido vira ambiente de multiplicação bacteriana. O filtro velho é pior que filtro nenhum. O prazo é por tempo, não por aparência — refil sujo por fora pode estar limpo por dentro e vice-versa.

Abrir os sifões, retirar cabelo e gordura, conferir se o fecho hídrico está cheio.

Por que isso importaDesentupimento de emergência custa cinco a dez vezes mais que a limpeza preventiva, e sempre acontece no pior momento — véspera de festa, domingo à noite. O sifão limpo também garante o fecho hídrico, a camada de água que impede o cheiro de esgoto de subir pelo ralo do box.

Retirar a camada de gordura solidificada e conferir a vedação da tampa.

Por que isso importaA gordura endurece em placa e fecha a saída aos poucos, sem aviso. Quando entope de vez, o esgoto da cozinha volta pelo ralo da área de serviço — e a limpeza de emergência custa várias vezes o preço da preventiva, além de exigir a casa vazia por horas. Em casa com muita fritura, o intervalo cai para três meses.

Verificar vedação, ruído, aquecimento, boia e o quadro de comando.

Por que isso importaBomba dá sinal antes de morrer: começa a esquentar demais, a fazer barulho novo ou a molhar a base. Quem escuta o sinal troca um selo mecânico barato; quem ignora fica sem água num sábado e paga bomba nova com instalação de urgência.

Recarga anual em empresa credenciada e conferência do lacre e do manômetro.

Por que isso importaExtintor vencido é enfeite caro: o pó compacta com o tempo e a pressão cai, então o aparelho falha exatamente no segundo em que você precisa dele. A recarga é anual e o cilindro tem teste hidrostático a cada cinco anos. Em imóvel comercial e em condomínio isso também é o que a vistoria do Corpo de Bombeiros cobra.

Aplicação preventiva contra baratas, formigas, cupins e roedores.

Por que isso importaO ciclo é semestral porque é mais ou menos o tempo em que os ovos que sobreviveram à última aplicação viram população nova. Casa térrea, com quintal ou perto de terreno baldio pede seis meses; apartamento alto e fechado costuma aguentar doze. Barata não é só nojo: é veículo de contaminação de alimento, e cupim descoberto tarde vira troca de estrutura de madeira.

Testar vazamento com espuma de sabão e conferir a validade da mangueira e do regulador.

Por que isso importaA mangueira e o regulador têm data de fabricação impressa e prazo de validade — cinco anos a mangueira, cinco anos o regulador. Passou disso, o material resseca e trinca por dentro, onde ninguém vê. O teste é feito com espuma de sabão nas conexões e leva minutos; o custo de não fazer é o tipo de acidente que sai no jornal.

Apertar o botão de teste de cada detector e trocar as pilhas mesmo que ainda funcionem.

Por que isso importaDetector só serve se estiver funcionando, e ele falha em silêncio — a bateria acaba sem avisar e o aparelho vira um enfeite branco no teto. Trocar a pilha por calendário, e não por necessidade aparente, é o único jeito de ter certeza. A pilha custa alguns reais.

Reaperto dos bornes do quadro, teste do DR, medição de aterramento e vistoria de tomadas.

Por que isso importaQuase todo incêndio elétrico começa em conexão frouxa: o parafuso do disjuntor afrouxa com a dilatação do dia a dia, o ponto esquenta e carboniza o fio devagar, por meses. Um reaperto de rotina resolve. O teste do dispositivo DR é o que garante que a proteção contra choque realmente desarma — ele também trava com o tempo se nunca for acionado.

Medir a resistência de aterramento e conferir cabos, conexões e corrosão dos captores.

Por que isso importaO sistema fica exposto ao tempo o ano inteiro: as conexões oxidam e o cabo de descida se solta sem que ninguém olhe para o telhado. Um para-raios com aterramento fora de faixa não protege nada — só dá a sensação de proteção. A inspeção anual é também o que a seguradora pede quando acontece um sinistro por descarga atmosférica.

Refazer a manta ou a membrana e testar a estanqueidade com lâmina d'água.

Por que isso importaA impermeabilização tem vida útil — em geral cinco anos para manta asfáltica exposta — e falha antes de aparecer mancha no teto de baixo. Quando a infiltração fica visível, a água já circulou dentro da laje e começou a corroer a armadura de aço. Refazer no prazo custa uma fração de recuperar estrutura.

Repintar a fachada e os muros, tratando trincas e pontos de mofo antes da tinta.

Por que isso importaTinta externa não é só aparência: é a capa que impede a chuva de entrar na alvenaria. Quando ela craquela e descasca, a parede passa a absorver água, e daí vêm o mofo do lado de dentro e o reboco que se solta. Três anos é o intervalo típico em região de chuva forte e sol direto; em fachada abrigada, estica para cinco.

Conferir telhas quebradas ou deslocadas, rufos, cumeeira e sinais de infiltração no forro.

Por que isso importaUma telha trincada não vaza no dia em que trinca: vaza na primeira chuva de vento forte, quando não dá para subir no telhado. Fazer a vistoria antes do período chuvoso é o que separa uma telha de dez reais de um forro inteiro apodrecido. Aproveite para olhar o forro por baixo, onde a mancha aparece primeiro.

Trocar borrachas ressecadas, refazer o rejunte externo e lubrificar trilhos e roldanas.

Por que isso importaA borracha da janela endurece com o sol e o silicone do contorno racha — é por essa fresta de milímetros que entra a água que aparece como mancha na parede do quarto, muitas vezes confundida com infiltração vinda de fora. Trilho sujo, além disso, força a roldana até quebrar a folha de vidro no encaixe.

Retirar folhas e sedimento das calhas e desobstruir os condutores verticais.

Por que isso importaCalha entupida transborda para dentro da parede, não para fora — e o estrago aparece como umidade no canto do teto, longe do ponto do entupimento. O ideal é limpar sempre antes do período de chuva. Em casa com árvore por perto, o intervalo cai para três meses.

Lubrificar trilho e cremalheira, testar o sensor anti-esmagamento e a bateria do motor.

Por que isso importaO motor não quebra sozinho: ele morre puxando um portão desalinhado ou um trilho travado de areia, forçando meses até queimar a placa. E o sensor de segurança é o que impede o portão de fechar em cima de uma criança ou de um carro — ele desregula com o tempo e ninguém percebe, porque só falha na hora exata em que era necessário.

Podar galhos sobre o telhado e a fiação, e limpar o mato rente ao muro.

Por que isso importaGalho sobre o telhado despeja folha na calha o ano inteiro e vira alavanca para arrancar telha em vendaval. Galho encostando na fiação é risco elétrico e responsabilidade do proprietário. Mato alto rente ao muro, por fim, é o abrigo preferido de escorpião e cobra — a poda é controle de praga tanto quanto jardinagem.

Lavar os módulos com água e escova macia e conferir fixações e cabos.

Por que isso importaPoeira, fuligem e excremento de pássaro derrubam a geração de forma silenciosa — a queda é gradual e não aparece como defeito, só como uma conta de luz que voltou a subir sem explicação. A limpeza semestral costuma recuperar boa parte da perda e é a manutenção de melhor retorno do sistema.

Retrolavagem do filtro, correção de pH e cloro e limpeza de bordas e cestos.

Por que isso importaÁgua de piscina desequilibra rápido: pH fora da faixa corrói o aquecedor e as peças metálicas, irrita os olhos e derruba a eficácia do cloro justamente quando ele é mais necessário. Recuperar piscina que ficou verde custa mais em produto do que um ano inteiro de manutenção mensal.

Limpeza do trocador e dos queimadores e conferência da exaustão e da chaminé.

Por que isso importaAquecedor a gás mal regulado ou com exaustão obstruída produz monóxido de carbono — gás sem cheiro e sem cor que mata dormindo, e a causa de mortes em banheiro fechado todo inverno. A revisão anual também tira a crosta do trocador, que é o que faz a água demorar a esquentar e o consumo de gás subir.

Rodar o ciclo de autolimpeza, lavar o filtro e secar a borracha da porta.

Por que isso importaResíduo de sabão e umidade permanente criam biofilme dentro do tambor — é ele que deixa a roupa "limpa" com cheiro de mofo depois de algumas horas na gaveta. Nas máquinas de abertura frontal, a borracha da porta é o ponto crítico: acumula água e mancha a roupa de preto se não for secada.

Aspirar a grade traseira ou inferior e conferir a borracha de vedação da porta.

Por que isso importaA serpentina é por onde a geladeira joga calor fora. Coberta de poeira, ela não consegue — e o motor passa a funcionar quase sem parar, gastando energia e encurtando a própria vida. A borracha da porta ressecada tem o mesmo efeito: se uma folha de papel escorrega com a porta fechada, é hora de trocar.

Visita mensal da empresa conservadora com registro em relatório (RIA/RIP).

Por que isso importaA manutenção mensal por empresa conservadora é exigência normativa e contratual em praticamente todo município, e o relatório assinado é o documento que protege o síndico pessoalmente em caso de acidente. Sem o registro em dia, a responsabilidade recai sobre a administração do condomínio.

Teste hidrostático das mangueiras e verificação de abrigos, esguichos e registros.

Por que isso importaA mangueira precisa de teste hidrostático anual: dobrada no abrigo por anos, ela resseca nas dobras e estoura na pressão bem no momento do combate. É item que o Corpo de Bombeiros confere na renovação do AVCB, e abrigo irregular é o motivo mais comum de vistoria reprovada.

Reunir laudos, revisar o sistema preventivo e protocolar a renovação antes do vencimento.

Por que isso importaO AVCB vence em data fixa e a renovação depende de laudos que levam semanas para ficar prontos — quem começa no mês do vencimento não consegue. Condomínio com AVCB vencido tem cobertura de seguro questionada em caso de sinistro, e o síndico responde por isso.

Laudo técnico de fachada, estrutura, instalações e áreas comuns, com plano de ação.

Por que isso importaÉ a checagem que encontra o problema estrutural enquanto ele ainda é barato: fissura ativa, corrosão de armadura, peça de fachada sem aderência. Em várias capitais a inspeção periódica virou obrigação legal justamente depois de queda de revestimento em via pública.